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不動産投資の賃貸経営には多岐に渡る業務があります。騒音などの住人トラブルや設備不良、空室対策など、オーナー様だけの対応では困難な問題も多く、解決することが難しい場合があります。

その様な時は、プロである賃貸管理会社の協力が必要となります。

しかし管理会社も会社の方針や体制などによって対応方法が異なり、オーナー様と管理会社との連携が上手くいかなかったりすることも聞きます。

管理会社を変更したくても、「どうするれば良いか分からない」「もめたくない」「複雑で煩わしいのでは？」など、そのまま管理委託しているオーナー様がいらっしゃる話をよく耳にします。

今回は、管理会社変更を考えているオーナー様に、変更の手順や注意点をご紹介させていただきます。

管理会社の変更するきっかけとは

不動産投資をしていく上で、少しでも支出を抑えるため、管理会社に委託せず、自主管理をされているオーナー様も多くいらっしゃいます。

ところが冒頭でも伝えた通り、入居者募集・建物の清掃・点検・退去立会・修繕・トラブル対応など数多くの業務を行います。

専門的な知識が必要になる場合が多く、時間や手間がかかり、対応の遅さやサービス内容の低下で入居者の不満が大きくなると、空室増加の原因になる場合もあります。

そのため、賃貸管理会社に管理委託することをおすすめしています。

ただし管理会社との連携やコミュニケーションなど上手くいかず、賃貸経営そのものにマイナスの影響がでるケースあるので注意が必要です。

管理会社の変更するきっかけの理由は下記の5つです。

担当者の連絡漏れや対応が遅い

担当者が、入居募集の状況やトラブル、クレームが起きても何も連絡や相談がない、ましてや相談や承諾なしで修繕工事を実施するなどの報告・連絡・相談の「ホウ・レン・ソウ」をしっかりした対応がない場合は、もっと大きなトラブルが生じる可能性が高いです。

担当者の変更に応じない、管理会社の方針などで改善されない場合は、賃貸管理会社の変更を検討した方が良いでしょう。

管理委託費が高い

賃貸管理会社は、賃貸経営をオーナー様の代理として運営管理を行い、入居募集から入居者対応、建物の維持管理、家賃未納の督促など、幅広い管理業務を行います。

管理委託費は、その管理業務に対して支払う費用です。

委託業務費はそれぞれ会社によって異なりますが、一般的に家賃収入の5％程度です。

家賃保証のあるサブリースの場合は、委託業務費が5％より高く設定されています。

しかし委託業務費が安いからといって、賃貸経営にマイナスの影響を及ぼす様な、ずさんな管理会社だと本末転倒ですので、高く設定されていて管理業務内容が一般的な内容で良く場合は、見直しを検討した方が良いでしょう。

共用部など汚れや自転車整備などの管理が行き届いていない

清掃、建物管理の業務が契約内容に含まれているにもかかわらず、共用部の汚れが目立つ、チラシが散乱、自転車が長期間放置など、見た目が悪いと入居募集にも影響がでます。また適切な改善のアドバイスなどを行わない場合など、管理会社を見直した方が良いでしょう。

入居募集空室がなかなか埋まらない

募集する時期やエリアなどによってなかなか埋まらない場合もありますが、家賃の引き下げしか提案しないような管理会社は注意です。

周辺の現状調査をしっかりと行って、改善点や問題点などを把握してから対策を提案してくれるような管理会社がおすすめです。

家賃引き下げは最終手段だとおもいますので、それのみを提案する入居者募集にあまり力を入れていない可能性がありますので、変更した方が良いでしょう。

賃貸管理会社からの家賃送金日が遅れるなどの不安

管理会社からの決まった入金日に経費を引いた家賃の入金が遅れている。さらに数カ月も同じ状態が続いている場合や入金がまったくない場合は、経営状況が良くない可能性が高いです。

その様な場合は、万一倒産した場合、家賃が未収になってしまうので、早急に変更を検討した方が良いです。

 他にもオーナーチェンジで物件購入した際に付き合いのある良い賃貸管理会社に委託する場合などありますが、すでに所有している物件からの変更のきっかけは、賃貸経営していく上で、現在の賃貸管理会社に不満やマイナスの影響があることが多い様です。

管理会社変更のメリット

管理会社を変更した場合のメリットは、それぞれ抱えている不満が解決されることです。

その為にも、事前に現在不満に思っていることや新しい管理会社に望むことを明確に伝え、新しい管理会社の取組業務内容や改善案などをしっかりと話をすることが重要です。

このことにより、管理業務の上昇、空室率の改善、様々な提案などで物件価値の向上につながります。

管理会社変更の手順

現在の管理会社との契約内容を確認し、解約通知を出す

現在の管理会社との契約内容を確認してください。契約上、解約通告期間が設けられていたり、管理会社によっては容易に管理を解約させてくれないケースもあります。解約がどのくらいの期間でどのようにすれば解約できるか管理委託契約内容を調べ、新しい賃貸管理会社が決まっているなら相談して解約をすすめていくのも良いでしょう。

新しい賃貸管理会社が決まったら、まずはオーナー様から現在の管理会社へ解約通知を行います。

おおよその流れは、現管理会社へ電話連絡で解約の旨伝え、解約通知書を郵送することが望ましいです。その他、現管理会社の管理方法があるのであればお聞きし手続きをしてください。

賃貸管理会社間で引継ぎ業務

 解約通知を行った後は、解約日までの間に賃貸管理会社間で引継ぎが行います。

賃貸契約書類、鍵、各設備の点検書類、保証会社の引継ぎなどを行います。

賃貸管理会社間でやり取りをしますので、基本的にはオーナー様が動くことはあまりありませんが、後々トラブルにならないためにも引継ぎ状況を定期的に確認してする方が良いです。

管理会社変更の注意点

入居者に家賃の振込口座変更通知をする

新しい賃貸管理会社に変更になると、入居者に家賃の振込口座を変更する通知が必要となります。管理会社が通知を行いますが、入居者が変更したことを把握せず、旧賃貸管理会社に振込や口座振替の場合、間に合わなかったりしてしまい、手間と手数料がかかります。

クレームにならないためにも切り替わるタイミングで新しい管理会社の担当者に挨拶回りをしてもらうのもいいでしょう。

保証会社が解約になる可能性がある

現在は、家賃の保証会社を締結しているケースが多いと思います。

ほとんどの保証会社は、新しい管理会社に変更しても引継ぎが出来ますが、一部引継ぎが出来ない保証会社もあります。信販系の保証会社は、引継ぎ出来ない場合が多い気がします。

もし、この様になった場合は、保証料を負担して新しい保証会社に入ってもらうなど、新しい管理会社と対応方法を考えることが必要です。

入居者が不満の噴出

入居者にとっても管理会社の変更はメリットもあります。

現在の管理会社がいい加減であれば、変更を機に入居者が抱えていた問題など解決できるようになるかもしれません。ただし不満の対応には修繕費用など支出が必要なこともありますが、問題や不安を取り除くことで長期的な優良入居者になる可能性が高くなります。

まとめ

不動産投資において、適切な賃貸管理を行うことで、安定した家賃収入が得られるようになります。

しかし賃貸管理会社のサービスが悪く不満が大きくなると退去者が増える可能性があります。また物件が汚れていたり、傷みなどの修繕提案もせず、放置している様であれば、資産価値が減少する一方です。

そのような賃貸管理会社だった場合は、新しい賃貸管理会社に管理を少しでも早く変更することを検討することが重要です。

賃貸管理会社を変更するのが、煩わしいとか良くわからないオーナー様も多いと思います。

しかし、オーナー様がしていただくことは、簡単です。

資産価値を上げてくれる新しい管理会社を探すことです。

その為に賃貸経営をする上での現在の不満や望むことを伝え、本当に良い管理会社を十分に比較検討することです。

あとは新しい管理会社が決まれば、管理委託契約の解約の申し出をするだけです。

記事にした注意点を参考にしていただき、オーナー様に不安のない賃貸経営をしてください。

賃貸管理会社変更を検討している際は、ぜひ株式会社アスパにもお声掛けください。