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空室の多いマンションをを見ると、管理会社がやるべき清掃業務が行き届いていないために建物に埃が被っている、大小のゴミが散乱している、投棄された自転車が何台も放置されている。こういった物件を多く見当たらいますが、これらを改善するだけで入居率は上がります。

余り費用がかからない改善提案や作業も管理会社の仕事のひとつです。

それをやらない管理会社に委託をしていると、空室が増え稼働率も下がり、賃貸経営自体が上手くいきません。

また定期巡回をしてチェックするだけで「指定場所のゴミをそのままにする」「電球が切れているのに交換しない」などすぐに改善できるのにやらない会社もあります。

入居者の中には自分もゴミは放置していいんだと勘違いして物件全体が汚くだらしなくなり、マイナスイメージになり空室が増えて「悪い物件」になったりします。

意外と身近に出来ることから入居率があがります。事例をあげて参考にしていただければと思います。

事例①「簡単な清掃が効果抜群」

別の会社が管理している賃貸マンションで、長期間空室で続いており、オーナーから空室対策で相談を受けました。

早速、現地確認を行うとマンションの玄関付近は草がボウボウで、廊下の脇にはゴミが散乱しており、至る所に塗装が剥げていました。

塗装は費用がかかるので、すぐには対応できないとのことでしたので、余り費用がかからない草刈りとゴミ撤去作業を行いました。

その後入居募集をすると、賃料も下げずにすぐに入居が決まりました。

要は、このマンションの空室問題は単に清掃作業を怠っていただけでした。

清掃をやっただけでも空室問題が解決することは、知らないことも多く、重要視されない方も多いようです。

事例②「競合物件との比較」

オーナーから10戸の内5戸が空室になっていると空室対策のアドバイスを求められました。募集賃料は相場としては妥当でした。

まずは、現状を把握してもらうためにオーナーと一緒に周辺を歩いて競合となる物件の外観を見てもらい、賃料、間取り、築年数、管理状況を紹介しながら歩きました。

比較してもらうことで、自身の物件が、ボコボコで閉まらなくなっているエントランスのポスト、床にはシミのついたカーペット、キッチンの水漏れ、傷んだ畳など、「それは決まらないですよね」と決まらない原因を理解していただきました。

リニューアル工事をして賃料を下げずに決めることができました。

競合物件を細かく確認することで、どうすれば良いか見えきます。 

事例③「部屋も定期的に確認する」

空室が1年以上続いているオーナーからの相談ですぐに物件を見に行きました。

室内に入ると虫の死骸や下水の異臭が放たれていました。

当然内見に来られた方は気持ち良いわけはありませんので、決まる物件ではありません。

当社では、現場の担当者が常に物件巡回を行っており、共用部だけでなく、空室の部屋も部屋の掃除、空気の入替などを行い、いつ案内来ても良いように常にきれいに保つようにしています。

特に夏場は、下水の臭いがすぐにしてしまうこともあります。

洗面所やキッチンの排水に「封水」といってここに水が溜まることによって下水の臭いを防いでくれます。夏はここの水の蒸発がしてしまい、すぐに部屋中が臭いで充満になります。

定期的に巡回を行い、水を出すことにより臭いを防いでいます。

そこを改善することで、2週間ほどで部屋が決まりました。些細なことで、空室が長引いてしまう原因にもなるので、定期的に室内も確認するようにしてください。 

事例④「案内用の鍵で機会損失しているかもしれません」

案内用の鍵がどこにあるのか把握していないオーナーも多くいるのではないでしょうか。

案内時に仲介業者から鍵の所在を聞かれたときに、「管理会社にあります」や「物件近くの不動産店舗に預けている」などがあります。

当社では現地にキーボックスやダイヤル錠を設置しています。

鍵の保管を会社にするのは鍵の紛失リスクや案内時にお客様が鍵の所在や番号を知ってしまうリスクがあるので、管理はしっかりとしないといけません。

仲介業者からすれば、わざわざ鍵を借りに行ってまた返却するなども面倒くさいと思われて、現地の鍵がある違う物件に案内をするかもしれません。特に繁忙期などはすぐに案内出来る物件は喜ばれます。

また現地に置くことでいつでも24時間案内出来るようになります。

ちょっとしたことで「機会損失」をしていたかもしれませんし、案内数が増える可能性がありますので、おすすめしています。 

事例⑤「掲示物が逆効果の可能性もあります」

入居者に向けた通知書を掲示されていると思います。

入居されている方に通知することは重要なことですが、「ここで唾を吐かないでください」など、内見に来た方の気持ちが萎えてしまうこともあります。

掲示物も大事ですが、少し配慮を考えた言葉などにした方が良いです。 

事例⑥「モデル風にして募集図面やサイトに掲載（ホームステージング）」

多いご相談のひとつが、リフォームをして賃料も相場通りなのに、なかなか決まらないとの困っているオーナーが多くいます。

最新の設備など導入するお金もないので出来ないオーナも多いのではないでしょうか。

多少初期費用が掛かりますが、室内に家具・備品等を置き、モデルルームを作り内見した方が何もない殺風景な部屋より生活ができるイメージの部屋をご提案しております。

写真を入れた、募集図面もカラーで印刷し、各不動産業者にリーシングを行い、

各ポータルサイトで写真を使用してもらうことで、反響・内見率もあがります。

また家具・備品等も成約すれば、違う空室の部屋で再利用もできます。 

まとめ

今の管理会社（パートナー）は、色々と提案してくれているでしょうか？

空室が埋まらないからと、いきなり「賃料を下げる、敷礼なし、広告料を増やすなど」募集条件を変更するような提案を受けているオーナーも多いのではないでしょうか？

賃料を下げる前にまずは少ない費用やお金をかけずに出来る空室対策の見直しをおすすめします。

賃貸経営の勝ち組になるには、信頼できる管理会社かどうかも重要になってきます。

管理会社はオーナーの代理です。知識が乏しかったり、怠慢な管理会社も多く存在しています。弊社は賃貸管理の専門会社です。今まで様々な問題を解決してきました。

資産価値最大化を経営理念として掲げております。長期の空室や賃貸トラブル等でお困りの方はお気軽にご相談ください。