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自主管理オーナーからの管理トラブルによる相談が増えています。

賃貸管理をしていると様々なトラブルが発生します。

オーナーひとりでは「どう進めればいいのか・・・」「仲介会社に相談しても管理の経験不足で・・・」などとよく相談のご連絡をいただきます。

今回は、今までご相談いただいた管理トラブルのTOP3の事例をご紹介したいと思います。

3位　家賃滞納している入居者が夜逃げで荷物もゴミ程度が残ったままどうしたらよい？

保証会社に加入していない入居者が、3ヶ月滞納しており、全く連絡とれず今後どうすればよいかとの相談です。

保証人はいてましたが、こちらも連絡が取れない電話が繋がらないとのことです。

室内への出入りがあるのか在宅しているのか確認が必要な事と同時に契約解除の内容証明を通知するようアドバイスいたしました。

後日オーナーが警察立会で室内確認してみるとゴミ袋5袋・布団・壊れた電子レンジのみが部屋に置かれており、住んでいる様子はないとの事でした。

部屋に荷物があると例え他人から見ればゴミの様でも本人からすれば大切な所有物かもしれません。

勝手に廃棄し明渡しを完了してしまうと、後々トラブルに発展し損害賠償請求もされる可能性もあります。理不尽ですが、、、

相応の手順に沿って対応をしないといけませんし、明渡するためには最悪訴訟をしないといけなくなり、高額な費用が必要になってしまいます。

オーナーは今後の手順も含め、早く処理をして費用を抑えたいとの事で、管理受託を行い、弊社が対応させていただきました。

保証人の自宅をお伺いすると保証人の親族の方が在宅されており、保証人は今不在だとのことで連絡してもらう様依頼しました。

同時に保証人の住所も変わってないことがわかったので、オーナーに連帯保証人にも契約解除と未納家賃支払いの内容証明を送付してもらいました。

保証人から連絡があり、事情を説明し解約通知と室内残置物所有権放棄の書面をいただき、

残置物撤去と未納家賃の支払いを約束していただきました。

無事、訴訟することもなく残置物を撤去し、未納家賃と原状回復費用は分割支払で約定して明渡完了となりました。

今回は、オーナーに損失がなく比較的スムーズに完了し、「管理会社に委託することも重要だと認識しました」とおっしゃられていました。

2位：天井から漏水によるクレーム発生！

工事のみを弊社に依頼されている自主管理オーナー様から相談がありました。

夜に入居者から「天井からかなりの水漏れをしている」と連絡があったようです。

すぐに24時間対応の緊急水道業者へ電話をしたそうです。

オーナー様も現地を確認すると天井から漏水と壁紙も濡れて入居者のテレビなどにも水が落ちている状態だったらしいです

上階の方が在宅していましたが、緊急水道業者では原因はわからず、とりあえず入居者にはホテル代を立て替え泊まってもらうことにしたそうです。

被害を受けた入居者は、大事な服もびしゃびしゃでかなりお怒りのご様子だったとのことで、朝一に弊社に連絡があり、原因と修理のご依頼をいただきました。

原因は、エアコンのドレンホースからの漏水でした。

その日に修理し、完了報告させていただき、完了となりました。

入居者の被害品についてオーナー様に連絡が何度もあった様子で、どうしたら良いのか困った様子でしたので、損害保険でのアドバイスをさせていただきました。

その後も入居者とのやり取りが何度もあった様ですが、アドバイスをさせていただき無事解決したようです。

オーナー様から「管理会社に頼んでおけば業者手配がもっとスムーズに出来て、入居者と対応もしてくれてた」と管理会社に委託することを決めて、最終的に管理を任せていただくことになりました。

マンションも古くなると劣化により突然漏水が発生することが多くあります。

1位：ペット不可の物件で、ネコ飼育を発見！しかし契約者は認めない！

はじめは、既存のオーナー様から「高齢になりすぐに物件に向かうことも出来ないので樹種管理から管理会社に委託したい」とのことで、管理会社を探されていると紹介をいただきました。

話を聞くと、一部屋困っている入居者がいるとの事でした。

ペット不可の物件ですが、「他の入居者からネコの鳴き声がするので誰かが飼っている」と連絡が入りました。

オーナー様が物件を見回っていると部屋の中にネコがいるのをガラス越しに発見しました。

それまでも家賃滞納を繰り返す問題のある入居者だったらしいです。

「契約違反なので退去して欲しい」とのご要望でしたので、管理受託した後、ネコが室内にいるところをガラス越しに写真に撮り、入居者宅へ訪問しました。

飼育していないとの一点張りでしたが、明らかにネコ臭が漂っていました。

埒が明かない為、連帯保証人に連絡をとり、事情を説明し保証人から注意してもらうことにしました。

その後も様子は変わらず、他の入居者からのクレームの連絡もあり迷惑を掛けている状態でしたので、契約違反による契約解除の内容証明を送りました。

訪問しても居留守や電話も出ない為、勤務先に連絡等を行い、また保証人に連絡し、滞納があれば保証人がすぐに支払いをして退去を説得するように伝えました。

これを繰り返している内に本人も嫌になったのか、やっと本人から解約する旨の連絡があり、退去となりました。

部屋の中は、想像通りクロスはボロボロ、床は落ちないシミなど、一番はペット臭がしみついてました。ガイドライン通り原状回復請求をして明渡し完了となりました。

オーナー様に報告すると「自分だとそこまで強く対応できなかったので、他の入居者にも迷惑かからなくなったので、助かった」と喜んでいただきました。

ペットと並んで騒音のトラブル相談が弊社では一番多いご相談になります。

まとめ

賃貸管理トラブルのご相談の多い事例をお伝えさせていただきました。

管理戸数にもよりますが、ひとりで様々な問題を解決するには第三者の協力も必要です。

自主管理・賃貸管理のそれぞれのメリット・デメリットもあります。

今後、物件を増やそうとされているオーナー様は必ず管理会社が必要になってきますし、物件が古くなるにつれ、設備トラブルなど増えていきます。

一度管理会社の業務内容など比較してみてもいかがでしょうか。