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空室対策や築古物件を「リニューアル・リノベーション」して家賃を上げて投資を考えることが、ポピュラーになっています。

ただリノベーションをすれば、「家賃が上がり利回りが20％以上確保できた」など、すべてが成功しているわけではありません。

コストやデザイン性、立地条件などにより想定していたより家賃アップや結局空室期間が延びてしまい失敗する例もあります。

今回は、費用対効果を数字の面からリノベーションした場合の投資分析をお伝えします。

7つの投資分析

数字から投資分析をする基本的な7つの手法です。

1. ペイバック
2. 投資利回り
3. キャッシュフロー
4. DCR（負債支払安全率）
5. 10年平均利回り
6. IRVによる価格の増加
7. DCFによる評価

これらを用いて分析をしていきます。

ペイバック

英語で「PayBack」と言い、投資したお金が何年で回収できるかという指標です。

例えば、300万円をかけてリフォームした場合、賃料が月21,000円が増額したとします。年間で計算すると25万円の収入がアップしています。

200万円÷25万円＝8年となり、8年で回収が可能となります。

一番簡単で分かりやすい指標です。8年以降は全て利益ということになります。

投資利回り

先ほどと同じ200万円（コスト）で25万円（年間家賃増）であれば、25万円÷200万円＝12.5％が利回りとなります。

現在、日本の国債が利息0.1％（10年）や定期預金は0.01％など低金利の時代です。

元本保証などない不動産と一概に比較するのは難しいですが、それでも利回り12.5％は高利回りだとわかります。この高利回りは、不動産投資以外なかなか考えれません。

キャッシュフロー

200万円をローンを組んだ場合になります。

実際はローンを組むよりも自己資金からオーナーが出す事が多いとは思います。

仮にローン組んで場合のシュミレーションで計算してみましょう。

金利2％、期間15年で借入した場合は、元利返済だと約年間15万円の返済額となります。

家賃増の25万円－返済額15万円＝10万円のキャッシュフローとなります。

フルローンを組んで手出しをしなくても年間10万円収入が増えることになります。

DCR（負債支払安全率）

返済額に対してどれだけの家賃増があり、どの程度余裕があるのかを見る指標となります。

計算方法は、25万円（家賃増）÷10万円（返済額）＝2.25となります。

基準としては不動産投資の場合、DCRは1.3以上があれば安全と言われているが、1.5以上を基準にしている投資家もいます。

今回の2.25は、かなりいい数字だと言えます。

まとめ

マンションを購入して不動産投資をする場合も数字を使って投資分析すると同様にリノベーションもこの様に数値化して見ていきます。

リノベをしなかった場合は、ほとんど賃料がとれなくなっていたかもしれないと推測できる物件を200万円かけて年間家賃が25万円収益アップしました。

ただし、ここまでの①～④は、あくまで「単年度」の指標です。

複数年度での数値を見る事でより詳細な投資効果を見る事ができます。

複数年度は冒頭の表にある⑤～⑦になりますので、次回お伝えさせていただきます。