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リノベーションで失敗するオーナー続出？！数字から見る成功の投資分析　後半

前回は、1～4の「リニューアル・リノベーション」の数字から見る投資分析をお伝えいたしました。

お伝えした内容は、単年度のリノベーション効果を説明いたしました。

前回の記事を確認した方はこちら。

今回は、⑤～⑦複数年度の長期的な視点で投資効率を測る指標を見ていきましょう。

リノベーションをしなかった場合、10年後にはほとんど賃料が取れるような状態にはならないと推測できる物件に対して200万円のコストをかけると見込みとして年間25万円の収入が増えるとします。

今は、年間60万円ほどの収入があるが「何もしない」でいると賃料が下がっていってしまいます。

そこをリノベして賃料下落を防ぐとします。

グラフのようにリノベーション後との差は、初期は25万円の差ですが、経過年数と共に、差がどんどんと広がっていきます。すると10年間で約500万円の収入差が生まれると想定できるとします。

収入差500万円を10年で割ると平均50万円となります。

50万円をコスト200万円で割ると「10年平均利回り」は25％となります。

リノベ後で単年度の200万円÷25万円＝12.5％の利回りだったのが、10年平均で見ると25％となります。

将来を予測して複数年で利回りを計算するのが「10年平均利回り」です。

IRVとは不動産価格の算出方法で「収益還元法」といわれるものです。

「純利益（収入）÷利回り＝価格」です・

例として1000万円の収入がある物件を10％の利回りなら、1000万円÷10％となり、物件価格は1億円となります。

リノベで収入が25万円増で、利回りが期待利回りが10％なら、25万円÷10％＝250万円になります。コストが200万円であるなら、250万円－200万円＝50万円得するということになります。

DCF法とは、将来得られる収益を現在価値（PV）に割引いた金額をその物件評価額にする、ということです。

現在価値に割引いた金額が初期投資の金額と等しい場合、その割引率を「IRR」と言います。

IRRは、内部収益率といい、「複数年度の利回り」のことを指します。

IRRの計算方法や考え方はまた別の記事で詳しく説明します。

「10年平均利回り」と同じで、現状維持の場合とリノベーションした場合の利回り（ＩＲＲ）を比較するのです。

この様にリノベーションで失敗しないためにも数値化してどれくらいの効果があるのか考える必要があります。当然立地条件や間取り、設備などリノベーションをして賃料アップすることも重要です。不動産投資は、事前にどれだけ対策をしてどれくらいの収益が見込めるのか目に見える様に分析することが非常に重要です。

オーナーにとっては、何もしない選択肢が一番危険です。

納得できる提案をしてくれる不動産業者や管理会社との付き合いが重要です。

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