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5月に横浜市のアパートでアミメニシキヘビが脱走して騒動になったのは記憶に新しいでのはないでしょうか。

このアパートはペット不可物件で、管理会社やオーナーも把握していなかったとのことです。

ペット可の賃貸住宅は需要が高まっており、空室対策のひとつとしても取り入れているオーナーも増えてきています。

今後トラブルが起きないためにも運営するための知識を備えていく必要があります。

契約違反の飼育でも契約解除は難しい？

ペット不可物件でもこっそり飼育されると気が付かないケースも多く、近隣トラブルに発展する可能性があります。

ペット飼育を発見しても契約解除になる判断基準は「信頼関係の破壊」がポイントになります。

全国賃貸住宅新聞でも「契約違反の飼育が発覚しても契約解除は難しい」との見解があります。

信頼関係の破壊とは、小型犬の飼育可物件で、無断で飼育していた大型犬が人をかむ事故を起きたことで初めて信頼関係が壊れたと認められたケースがあります。

ペット不可物件でも明確に誰かが危害を加えたような事例でない限り、契約解除は厳しい意見が多いです。

管理会社の実務としては、「契約違反を理由に解除通知を出し、退去交渉を行います。

入居者も違反行為であることは認識しているため出ていくことが多いです。ただし一部の入居者は居座ることがあります。

最終的に裁判になったケースだと信頼関係が破壊されたという根拠がないと契約解除が認めれるケースは少ない」と専門家の弁護士のコメントもあります。

入居者への請求はできる？

今回横浜で起きたヘビの脱走では、人を噛んだりして危害は加えてはいないものの大騒ぎを発生させたので、信頼関係が壊れたと判断される可能性が大です。

またヘビを探すために天井や壁に穴を開けるなどの行為があった場合は、入居者の善管注意義務により、明らかに入居者の故意過失になるため修繕費用は全額入居者に請求ができます。

トラブルを防止するには？

ペット可物件でトラブルを防止するには

1. 入居者に事前審査（聞き取り）を行い、どのようなペットをどれだけ飼育しているかなど、飼育するペットについてどれだけ理解があるのかを事前に確認します。
2. 必ずペット飼育規約を作成し、署名捺印をもうらようにします。マンションは共用ですので、ペットの飼育条件のみならず遵守すべき事項から退去時の原状回復やクリーニングも細かく取り決めした方がよいです。
3. 具体的なペットの種類・サイズ・生年月日・体長体重・特徴・予防接種の時期・ペット写真などを書面で提出してもらうこと。どういう設備で飼育するのか聞き取りをしたうえで、飼育の実態を把握し許可を出すようにします。
4. 入居後も規約や契約が守られているのか確認をするようにします。

オーナーや管理会社がどんなに工夫をしても、入居者のモラルによりトラブルになります。そのためにも事前に把握しておくことが重要になります。

特に管理会社に委託している場合は、管理会社にもどのようなペット飼育しているのか共有しておくべき必要があります。

途中からペット飼育可マンションにできる？気を付ける点

ペット不可物件をペット可物件にするのは、所有者の自由となります。

ペット可物件をペット不可にするのは、契約内容を変更して再度契約書を締結しなければいけません。ペット不可⇒ペット可したい場合、飼育の申し出があれば、その入居者と誓約書等を締結すれば良いのでそんなに手間ではありません。

ただし、気を付ける点は、現状の入居が一人でもペットが苦手やアレルギーを持っている場合もありますので、その場合はペット可にすべきではありません。

ペット専用施設を設置で家賃アップを見込める？

ペット共生型マンションも人気で増えてきており、満室稼働のマンションも多くみられます。家賃も相場よりも5,000円～10,000円アップして賃貸されています。

ペット専用施設として下記を設置することによりマナーも守られ収入アップにもつながります。

礼金も相場より高めに設定し、敷金を確保することにより退去時のリスクヘッジを上手くしながら、ペット可物件を運営するのも不動産投資のひとつになります。

まとめ

ペット飼育可にするには、事前にチェックすることでトラブルにならないようにする配慮が必要となります。入居者にルールを与えて起きながらチェックを怠ると管理会社やオーナーの責任になります。

入居促進のために安易にペット可にするのではなく、現状の入居者状況や運営方法についてしっかりと固めた上で変更しないとトラブルが発生して二進も三進もいかない状況になってしまいます。