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台風が多い日本では、30年間の平均で約25個の台風が発生しています。

特に7月～10月にかけては台風シーズンです！その中でも8月から9月は日本を北上する経路をたどってくる台風が多くなり、直撃するとアパートやマンションにも被害が生じる可能性があります。

被害が発生したときに、どの範囲が保険で補償がされるのか、オーナーの責任はどこまであるのか、事例を見ながらオーナーとして事前に対策すべきことをご説明します。

賃貸経営でオーナーが加入すべき保険

台風で生じた損害の被害については、自然災害となりますので、当然台風に対して賠償請求などできません。そこで復旧・修繕費については、加入している火災保険で補償することになります。

被害状況により、時間や多額の費用が発生する可能性もあり、賃貸経営は火災保険の加入は必須です。

では、賃貸経営において火災保険とその他加入を検討すべき保険の一覧を見てみましょう。

建物の共用部についてはオーナーが、室内は入居者が保険に加入します。

被害状況によって数百万円かかる損害もあるので、保険の加入はさることながら、どの保険に入るかも非常に重要になってきます。

ちなみに不動産投資アパート・マンションの保険料は、経費として計上することができます。

Ｑ＆Ａ台風被害が発生したときの保険適用される？

具体例を見てどんな時に保険が適用できるのかをご説明します。

ケース1

• Q：床上浸水で入居者に被害が発生！オーナーに対して補償を求めてきた場合、責任はあるの？
• A：原則、オーナーの賠償責任はありません。家財などは入居者の保険で、修理費用はオーナーの保険になります。

基本的に自然災害での突発的な事故になります。オーナーに責任はないので、被害のあった入居者の家財や寝泊りできなくなった場合の宿泊費などは、入居者が加入している保険を適用してもらうことになります。

ただし、保険会社や内容によって家財の補償について限度額が決まっていたり限度額の10％程度までしか出ないなどのケースがあります。

その場合、入居者から一部費用を負担や家賃減額などの相談をされることもあります。

契約締結前に補償内容が良い保険に入ってもらうなりしてオーナー、入居者双方にとっても安心できる様にするのも大切です。

またクロスや床の張替などの費用は、オーナーが加入している保険で補償対象となるケースが多いです。

当然、無保険だった場合は、修繕する義務があるのでオーナーが実費で負担する必要があります。

ケース2

• Q：物が飛んできてガラスやマンションのバルコニー隔板にぶつかった！窓ガラスや隔板が割れた場合の補償は？
• A:入居者の保険では補償不可。オーナーの保険で補償されます。

窓ガラスや隔板などは、オーナーの所有物部分になります。

「入居者の家財」ではありませんので、入居者の保険で修理をしようとしても補償されません。

オーナーの保険で補償され、無保険であれば修理費用は実費負担となります。

飛来物の所有者に損害賠償請求をするには、所有者を特定、過失を証明できれば可能となりますが、現実的にほぼ無理ですので、保険に加入しておくことで万一のリスクに備えられるので、必ず加入するようにおすすめします。

台風の大型化しているニュースが増えてきています。こういった被害は、可能性が高くいつ発生してもおかしくありませんので、オーナーのリスクヘッジを常に考えていきましょう。

オーナーがすべき台風対策

事前に破損箇所があれば修繕をする

台風は基本的に自然災害になるので、入居者自体に被害があったとしてもオーナーの責任は負いません。

ただし台風前に破損や故障の箇所があり、オーナーの過失があった場合は、責任を負う可能性がありますので、注意が必要です。

外壁に亀裂が入り台風前から何度か漏水の様な跡があるのに調査もせず放置した場合や窓ガラスにひび割れしていたのにオーナーが放置していた場合に台風によって漏水や窓ガラスが割れて入居者の家財を破損させた場合は、オーナーの過失により、入居者から損害賠償請求される可能性があります。

そうならない様に日常的に物件で修繕や故障を発見した場合は、早急に対応していくことが大切になります。

賃貸経営をしているオーナーは、常に物件を安全な状態に保ち入居者に住んでももらうことが義務ですので、特に築が古くなってきている物件は、老朽化していくことを意識し定期点検するようにしてください。

火災保険の内容を見直す

大家さんのなかには、自宅には保険をかけているけれど、保有している賃貸物件には保険をかけていないというケースが意外と多いため注意が必要です。

意外と水災が対象になっていない

床上浸水などの水災被害を保険で補償加入すると保険料が数万円で上がる場合も多いため、補償を外しているオーナーもいらっしゃる場合があります。

ハザードマップエリアで浸水エリア外だとしても豪雨などで床下浸水が起きています。

大阪でも平成25年８月に床上浸水の被害が発生しました。

水災の補償がついているか確認をして、今加入している保険に補償がついていない場合は、新たに火災保険に加入しなければなりません。

まとめ

ほとんどのオーナーが保険には加入していると思いますが、意外と具体的な補償範囲まで理解されていないオーナーも多くいらっしゃいます。

補償内容を再度確認し、リスクヘッジがより必要な内容であれば再検討することも大切です。

自然災害リスクは年々高まってきています。

また保険会社から補償を支払ってもらえるかは、一定の「証拠」が必要になってきます。

次回、保険会社への申請方法や注意する点をご説明させていただきます。