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ニュースでも取り扱われて社会問題にもなっている「ゴミ部屋」

外からは見えにくい問題だけに、貸主や管理会社などの関係者が頭を悩ませています。

貸主からの相談も増えてきています。どう対応するか見ていきましょう。

ゴミ部屋による相談内容

• Q：アパートの入居者から「隣の部屋がゴミ部屋になっている」と報告がありました。
  現場に行ってみると、窓から大量のゴミが確認できます。
  どのように対応すべきでしょうか。
• A：残念ながらゴミ部屋は「様子見」では決して解決しません。すぐに管理会社に相談し問題解消に向けて動く必要があります。ゴミ部屋を放置すると次の3つのリスクがあります「他の入居者が退去してしまうリスク」、「原状回復費用負担のリスク」、「火災発生リスク」この様にリスクが高まるばかりです。

解決までの手順

賃貸借契約書の確認し室内確認

一般的な賃貸借契約書には「貸主（代理人・管理会社）は、建物の維持管理上必要がある場合、予め通知の上貸室内に立ちいる事ができる」といった条項が用意されています。

契約書を確認の上、立入点検を求め、ゴミ部屋である事実の確認を行いましょう。

立ち入り拒否されても、無理な室内侵入や無断でのゴミ撤去は住居侵入罪や器物損壊罪に問われる場合もあるため厳禁です。

内容証明郵便で勧告

室内のゴミを確認できたら、内容証明郵便でゴミ処分の是正するように勧告を行います。

ただし是正されないケースは多くあります。期日を過ぎても是正していない場合は、入居者に対して解約・退去の話をしましょう。

解決しない場合は、契約解除と立ち退き請求も必要

話合いで解決しない場合は借主の用途違反として契約解除をし立退き請求します。訴訟も視野に検討しなければいけませんが、時間とコスト、時間経過によるリスク増大などを考えると、ゴミ処分費用や引越し費用を貸主側で負担してでも退去してもらう方が賢明な場合もあります。

立退き合意書には「退去後（期日以降）、借主が残置した動産物は所有権放棄をし、貸主が処分・廃棄しても異議を述べない」という条項を入れておくと安心です。

契約継続を依頼されても注意が必要

初期の対応の段階で入居者がすぐに是正していたらまだしも、最後の最後になって契約継続を懇願された場合の判断は慎重にしましょう。ゴミ部屋の入居者は、一度解決しても、またゴミだらけの部屋に戻ることが多いです。

契約を継続させる場合は「今後同様の状況があれば、即時契約解除となることに異議を述べない」といった合意書や処分費が発生する可能性があるので、敷金を預け入れてもらうなどしましょう。

まとめ

「ゴミ部屋」問題は、オーナーの賃貸経営にダメージを与えるリスクがある状態です。

万が一火災などが起こったとき、オーナーや管理会社が管理責任を問われかねません。

約束が守れない事を念頭に入れて、手順を踏んで対応していくことが大切です。

どうしても片付けが出来ない「セルフ・ネグレクト」（自己放棄）が関連付けされます。

入居者の親族や周囲の方の協力などを得ながら、管理会社に相談しましょう。