リフォーム・工事

貸主・借主の負担区分の例

賃貸住宅の退去の際に、損耗などの補修や修繕の費用を賃貸人（貸主）、賃借人（借主）のどちらが負担するのかといった原状回復をめぐるトラブルが多く、大きな問題となっています。その為、近年では国土交通省による一定のガイドラインを設け、原状回復費の負担割合を明確化しています。

国土交通省原状回復ガイドラインより

原状回復の基本的考え方

• 退去時の通常損耗等の復旧は、貸主負担で行う事が基本となります。
• 賃貸契約中の必要な設備などの修繕は、貸主負担で行う事が基本となります。
• ただし、貸主・借主双方の明確な合意があれば、上記と異なる特約を定める事ができます。

通常、賃貸住宅を退去する際には、借主は、借りている部屋を『原状回復』して明け渡す義務を負っています。この『原状回復』とは、『借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること』であり、新築時や入居時の状態に戻すという意味ではありません。

国土交通省のガイドラインでは、貸主と借主の負担の考え方が示されています。通常の使用により生ずる損耗等（通常損耗）や建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年劣化）の復旧費用については、貸主負担となります。

また『経年変化、通常の使用による損耗（自然損耗）等の修繕費用は賃料に含まれる』ともあります。つまり、毎月支払っている賃料には『経年劣化、通常損耗（自然損耗）による修繕費用は含まれている』、とされていますので、例え故意、過失、善管注意義務違反等で、クロスの張替え費用を全額、借主（入居者）に負担してもらうことにしたとしても、借主は『経年劣化・通常損耗（自然損耗）』分を差し引いた額しか負担する義務はないと主張することができてしまいます。

また、住宅（クロス・フローリングなど）の価値は年々減少していきますので、長く住めば住むほど借主による負担割合が少なくなり、故意、過失、善管注意義務違反等であっても貸主は借主に請求できなくなります。

※善管注意義務とは：民法では、他人のものを借りている場合、借主は、契約してから契約終了時に物件を貸主に明け渡すまでの間は、相当の注意を払って物件を使用、管理しなければならないことが規定されています。これを『善良なる管理者としての注意義務』といい、一般的には略して『善管注意義務』といいます。この義務に反して住宅を壊したり汚したりした場合は、貸主は借主に対してその修復費用を請求することができます。